空き家売却

【空き家売却で3,000万円控除】空き家の発生を抑制するための特例措置を知っていますか?

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2016年度の税制改正で、「空き家の発生を抑制するための特例措置」が新たに設けられました。

この制度は相続した家屋などを相続人が使用せず、空き家となって放置されることを防ぐことを目的としています。

例えば親が住んでいた実家を、子どもが相続した場合を考えてみましょう。

親世代の生前から同居していた場合はともかく、その家に引っ越してまで住む子どもはあまり多くありません。

実家を手放すことに抵抗を感じ、結果的に家屋が使用できなくなるまで、空き家のまま放置される可能性が高くなるのです。

一方で特例措置を受けるには、相続日から3年を経過する日の年末までに、当該家屋や取壊し後の更地の譲渡を完了する必要があります。

適用を受けるための期限が設けられている今回の制度。これがきっかけとなり、相続した空き家の有効活用に乗り出す人は今後増えるかもしれません。

そんな制度の内容を、かいつまんでご紹介していきます。

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特例措置の概要まとめ

今回の特例措置は、相続した空き家などを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3000万円が控除されるという制度です。

特例措置適用時の譲渡所得は、次の計算式で算出します。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除(3000万円)

取得費が不明な場合、譲渡価額の5%として計算できます。この場合の取得費は50万円です。

通常の譲渡にかかる税金=(1000万円-50万円-200万円)×(長期譲渡所得税15%+住民税5%)=150万円(+復興特別所得税約2万4千円)

このように通常の計算だと、150万円以上も税金がかかります。

しかし特例措置の対象となれば3,000万円が控除できるため、譲渡所得はゼロとなります。その場合は譲渡所得税がかかりません。

つまり、150万円もの節税になるわけです。節税額はケースによって変わってきますが、いずれにしても大きなプラスになることは確かですね。

ここでは便宜上除却費用のみを譲渡費用として計上していますが、不動産会社に支払う売却仲介手数料なども譲渡費用として計上できます。

税額が変わってくるので、実際のケースではしっかりと費用を計上しておきましょう。

控除を受けるにあたってのポイントは?

この特例措置を受けるためには、譲渡期間や対象物件の状態などに関する要件があります。

うっかり自分が住んでしまったり人に貸してしまったりすると、控除が受けられなくなってしまうので注意しましょう。

譲渡期間

相続日から3年を経過する年の年末まで、かつ、2016年4月1日から2019年末までに譲渡

対象物件

  • 被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋とその敷地
  • 亡くなった時点で、その建物に別の居住者がいなかった
  • 昭和56年5月31日以前に建築された戸建住宅
  • 相続から譲渡までに事業に使ったり賃貸に出したり、自分が住んだりしていない

譲渡要件

  • 譲渡価額が1億円以下
  • 譲渡時点の耐震基準に適合する耐震リフォームを施した家屋(耐震性があれば不要)、もしくは家屋を取り壊した更地

他の税制と組み合わせて使える?

この特例措置は、「自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」もしくは「自己居住用財産の買換え等に係る特例措置」という税制優遇措置と併用が可能です。

ただし「自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と本特例措置を同一年内に併用する場合、控除限度額は2つを合わせて3,000万円なので注意してください。

また「相続財産譲渡時の取得費加算特例」と本特例措置は、選択適用制です。

取得費加算特例は、要件を満たした場合相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度。

どちらの適用を受けるかは、課税額をしっかりとシミュレーションしたうえで選択しましょう。

特例措置を受けるために必要な書類

この特例措置を受けるためには、次のような書類を税務署に提出する必要があります。

  • 譲渡所得の金額の計算に関する明細書(確定申告書に添付する「譲渡所得の内訳書」)
  • 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等(法務局にて家屋およびその敷地のものを取得)
  • 売買契約書の写し等
  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し(家屋を譲渡する場合のみ)

被相続人が住んでいた家であることを証明するための確認書は、家屋が所在する市区町村の役所にて交付してもらいます。その際は、次のような書類を提出しましょう。

  • 被相続人の除票住民票の写し
  • 被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し・家屋やその敷地の売買契約書の写し、解体している場合は解体工事の請負契約書の写し
  • 「電気またはガスの閉栓証明書または水道の使用廃止届出書」「売却仲介業者による現況空き家かつ解体予定を表示した広告書面の写し」「空き家管理の委託契約書など、相続から譲渡まで空き家であることが確認できる書類」のいずれか

解体する場合は、さらに次の書類も必要になります。

  • 解体後、譲渡までの敷地の使用状況がわかる写真
  • 解体後、譲渡までの相続人の固定資産課税台帳の写しまたは固定資産税の課税明細書の写し
  • 解体工事の請負契約書の写し(再掲)

必要な書類が多数あるので、漏れのないようしっかりと確認しておくことが大切です。

万が一書類が足りなくても対処できるよう、期間に余裕をもって手続きを行ってください。

まとめ

今回は3,000万円もの控除が受けられる特例措置の概要をご紹介しました。

空き家は放置すると劣化するばかりで、管理の負担が大きくなります。大きな節税につながる制度を利用し、思い切って手放す方法も検討してみましょう。

家屋の耐震リフォームや解体工事をお考えの方は、一括見積もりサイトの利用がおススメです。一度に複数の業者に見積もりが依頼できるので、手間がかかりません。

複数の業者を比較することで相場が把握でき、交渉にも役立ちます。比較していることが業者に伝わるので、高額な費用を請求されにくいという点も大きなメリットです。

住宅や敷地の売却に関しても、一括査定サイトを利用することをおすすめします。

制度もサービスも上手に利用して、せっかく相続した空き家が有効活用される方法を見つけましょう。

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