空き家の相続

空き家の名義変更を早めに行っておくべき理由とは

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自宅がいずれ空き家になると思われる場合、早めに子どもや孫に名義を変更しておきましょう。

名義変更手続きがすんでいない状態で認知症になってしまうと、不動産を思うように処分できなくなる可能性があります。

空き家の処分で家族に迷惑をかけないために、今しておくべきことはどのようなことでしょうか。

ご紹介していきます。

認知症になると制限されること

認知症になると「制限行為能力者制度」の対象となり、民法上の法律行為を制限されます。

例えば悪徳なセールスマンから高額な品物を売りつけられそうになった場合。

認知症だと、「これは使わない」などの正しい判断が下せないかもしれません。

こういった場合に、契約自体を取り消すことができるようこの制度が設けられました。

「未成年」のほか、重度の認知症などによる「成年被後見人」「被保佐人」「被保護者」が、この制限の対象です。

つまり認知症になると、自分の意思で法律行為ができなくなる可能性が高いということです。

「こうしたい」と思っていることが、実行できなくなるかもしれません。

具体的には、次のような行為が制限の対象となります。

不動産の売却

不動産の取引は、仲介に国家資格が必要であるほど複雑な法律行為。

自宅や所有する空き家の売却は、財産に関する法律行為なので、「成年被後見人」「被保佐人」ともに単独ではできません。

成年後見人である子どもが、「居住用不動産処分許可の申立」という手続きを行うなどの手順が必要となります。

ただ、裁判所の判断基準は「被後見人のためであるか」という点です。

処分の必要がないとされ、売却が許可されないケースもあります。

預金口座の解約

ちょっとした支払いや受け取りのたびに、気軽に作ってきた預金口座。

気が付くと増えて資産がわかりにくくなってしまいますが、この解約も立派な法律行為です。

成年後見人がつくと、自由には解約できません。

受取人になっている保険の請求

保険金の請求は単に利益を得る行為のように見え、成年被後見人でも問題なく行えると思われるかもしれません。

しかしこれも、「債務の弁済を受ける」という法律行為にあたります。

お金を受け取ると同時に債権を失う行為なので、単独では行えません。

制限行為能力者になった場合の問題を防ぐには

予防策1:家族信託で権利を移しておく

家族信託とは、財産管理の手法のひとつです。

資産を信頼できる家族に託し、管理や処分をまかせることができます。

判断能力があるうちは本人の指示に従って財産を管理できますし、本人が判断できなくなってもその以降に沿って財産の管理が続けられます。

成年後見制度と異なり、家裁への報告義務はありません。

資産運用や不動産の売却、アパートの建築といった活用も可能です。

対象が家族や親族なので、高額な報酬は発生しません。

資産家に限らず、誰もが気軽に利用できる制度です。

予防策2:生前贈与で先に受け取っておく

生前贈与とは、子および孫が相続する財産を、被相続人の生きているうちに譲ることのできる制度です。

2015年の相続税改正を受け、相続税の課税対象者が一気に増えたことから、注目を浴びるようになりました。

不動産を生前贈与で受け取っておけば、所有者が相続人になるので自由に売却などの処分が可能になります。

この場合、名義変更(所有権移転登記)も合わせて行っておきましょう。

生前贈与には贈与税がかかりますが、「相続時精算課税制度」を活用すれば、2500万円の特別控除が受けられます。

この制度を利用する際は、贈与税の申告期限までに申告書と相続時精算課税選択届出書を税務署に提出しましょう。

ただし、相続の対象者は贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の子や孫だけです。

また、一度相続時精算課税を選択すると暦年課税に変更することはできません。

実行するタイミングには注意が必要です。

すでに認知症になってしまった場合は?

不動産を所有する親世代がすでに認知症を発症してしまった場合は、成年後見人制度を活用しましょう。

家庭裁判所に後見開始の審判を請求し、子どもなどが成年後見人となります。

後見人といっても、勝手に財産を処分することはできません。

ただし、合理的な理由が認められれば空き家の売却などの不動産の処分も認められます。

まとめ

ここでご紹介したように、いったん認知症を発症すると思うように不動産を処分できなくなる可能性があります。

子どもや孫が維持管理で困らなくてすむよう、名義変更はできるだけ早めにすませておきましょう。

空き家を売却し、介護費用や特別養護老人ホームの入居費用を賄うケースもあります。

せっかくの資産を有効に活用するために、事前の対策を練っておくことをおすすめします。

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