空き家売却

不動産査定前に路線価で金額を算出しましょう

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不動産会社に所有する不動産の査定を依頼すると、現地を調査され、査定額を提示されます。

多くの方はその金額をみても、何が根拠になっているのかさっぱりわからないのではないでしょうか。

不動産の査定額は、土地と建物の価値をそれぞれ算出し、合計することで算出します。

その中でも土地の価格は、「路線価」情報を活用すれば自分で計算可能です。

不動産会社に査定を依頼する前に、まず路線価から査定額の目安を算出してみましょう。

こちらでは路線価の概要や具体的な計算方法、路線価から金額を算出するメリットなどをご紹介していきます。

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路線価をご存じですか?

「路線価」とは、不動産の評価額を算出するための指標のひとつです。

市街地などを形成する道路に対して、そこに接する土地1平米あたりの価格を設定しています。

道路は交通アクセスの利便性に直結する重要な要素。

地価を判断するための主要な要因となっていることにも頷けますね。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。

相続税路線価は、年1月1日時点の価格を概ね7月に国税庁が発表しており、1年間変わりません。

インターネットで「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にアクセスすれば、誰でもかんたんに相続税路線価が閲覧可能です。

売買実例や公示地価、不動産鑑定士の鑑定評価額、精通者の意見などをもとに、公示価格の8割程度となるよう定められています。

年度途中で地価が大きく下落したタイミングで相続が発生し、相続税負担が大きくなることを防ぐためです。

地方税である固定資産税の路線価は、3年に1回、1月1日時点の価格が市町村から発表されます。

固定資産税の評価替えが3年ごとであるため、それに合わせて発表されるのです。

こちらは見直しの頻度が固定資産税よりもさらに少ないため、公示地価の7割程度に設定されています。

いずれの路線価を根拠に用いる場合も、正しい地価を算出するためには、割り戻して計算しましょう。

路線価を使った金額の算出方法

次に、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から実際の路線価図を見てみましょう。

道路ごとに、数字とアルファベットがかかれていることがわかります。

この数字は、道路に面する土地1平米あたりの価格を千円単位で表したものです。

例えば相続税路線価が「370D」となっている道路の場合、そこに面する土地1平米あたりの価格は37万円となります。

1坪は3.3平米なので、坪単価は「37万円×3.3平米≒122万円」です。

アルファベットは借地権の評価の割合をあらわしており、「D」の場合は60%を意味します。

記号 A B C D E F G
借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

坪単価で考えると、122万円の60%である約73万円が借地権の評価にあたり、のこり40%の約49万円が所有権の評価額になります。

借地ではなく所有権を持つ土地であれば、このアルファベットは関係ありません。

相続税路線価は公示価格の8割を基準に定められているため、評価額は次のような式で算出できます。

122万円/8×10≒153万円

この土地の坪単価は、約153万円になるわけです。

ただ、実際の取引では土地の形状や角地かどうか、方角はどうかといった要素がかかわってくるので、この通りの価格で売れるとは限りません。

「ちょっと変形気味だな」などマイナスに感じる要素があれば、1割程度価格を低く考えるとよいでしょう。

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路線価から金額を算出するメリット

不動産会社に依頼すれば、プロがしっかりと無料で不動産価格を査定してくれます。

マイナス要素やプラス要素の換算精度も、プロにはかないません。

それなのに、わざわざ自分で路線価を調べて金額を算出する意味はどこにあるのでしょうか?

それは、プロの言いなりになるのではなく自分自身が納得して売却活動を進めるためです。

例えば実際に自分が算出した金額と査定額が大きくずれていた場合、その理由を担当者にたずねてみましょう。

「見晴らしが非常に良いためです」「旗竿地で車の出入りが困難なので、安くなりました」など、根拠が明確になれば不動産会社との信頼関係もより良好になります。

もちろん、路線価への知識があれば住替え先の土地を選ぶ際の交渉にも役立ちます。

まとめ

路線価から不動産査定額を算出する方法について、ご理解いただけたでしょうか?

知識さえあれば、計算方法自体は決して複雑なものではありません。

不動産は大切な資産なのに、知識がないばかりに不動産会社の言いなりになって取引をしてしまう人が数多くいます。

査定額にしっかりとした裏付けがあれば、「騙されて不利な取引をしているのでは」という不安もなくなるはず。

納得できる売却活動につなげるためにも、査定前に一度不動産の価格を自分で算出してみましょう。

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