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民泊新法を踏まえた今後の遊休資産活用

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2017年6月9日、参議院本会議で可決・成立した「住宅宿泊事業法(民泊新法)」。

早ければ2018年1月に施行されるといわれています。

民泊新法は、民泊の健全な普及を目指して運用ルールを定めたものです。

「民泊に興味はあるけど、法律面で問題があることはしたくない」。

そう思って空き家の運用を諦めていた人にとっては、朗報といえるでしょう。

今回は、空き家の運用という側面からみた新法の内容と、現実的な運用方法について考えていきます。

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民泊新法の概要

民泊とは所有する物件やその空き室などを、旅行客に貸し出すサービスです。

「airbnb」などの紹介サービスを利用すれば、海外旅行客にもかんたんに部屋や建物を貸し出すことができます。

ただし、これまで正式に民泊を営業するためには旅館業法の営業許可が必要とされていました。

民泊に関する法律が緩和されていたのは、一部の国家戦略特区(大田区、大阪府の一部、北九州市)のみです。

床面積や消防などの設備面から、一般的な住宅ではなかなか旅館業法の営業許可は取得できません。

そのため、許可を得ていない闇民泊が横行しているという現実があります。

新法施行後の変化

民泊新法が施行されると、設備面の条件はかなり緩和されます。

そのため、一般的な住宅でも民泊の許可を得ることが容易になるでしょう。

施行後は、「住宅宿泊事業者(民泊のホスト)」「住宅宿泊仲介業者(airbnbなどのサービス提供事業者)」「住宅宿泊管理業者(運営代行業者など)」について担当省庁への届け出が必要になります。

また、ホストには次のような点も求められます。

  • 衛生確保措置
  • 騒音防止のための説明
  • 苦情対応
  • 宿泊者名簿の作成・備付け
  • 標識の掲示

ただし、宿泊提供できる日数には1年間で180日(泊)の上限が定められます。

クリアするには、物件の稼働率を半分以下に抑えなければなりません。

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空き家と民泊新法

誰も住んでいない空き家は劣化が早いため、民泊としての運用は管理面で有効だと思われます。

むしろ民泊新法制定は、空き家をお持ちの方にとってはチャンスといえるでしょう。

ご紹介したように、施行後は宿泊日数に年間制限が定められます。

それを受け、今後は賃貸オーナーから許可を得た転貸物件での民泊運用が減ると予想されるためです。

ランニングコストがかさむ転貸物件では、今後の利益確保はあまり期待できません。

一方空き家なら家賃が必要なく、赤字の可能性は低くなります。

むしろ民泊の収入で固定資産税などの維持費がまかなえる可能性も。

うまくいけば、物件を所有したままで一定の利益が得られます。

施行後は、一定の手続きさえすれば法律上の問題がありません。

「違法なことはしたくないから」と参入を躊躇していた人も、検討してみてはいかがでしょうか。

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空き家の民泊運用

空き家を民泊運用する際、問題となるのが物件の立地と状態です。

立地

観光地に近い場所であれば、田舎であっても一定のニーズが期待できます。

また、県庁所在地などの市街地であれば運用は可能でしょう。

ニーズを探る方法は、airbnbなどのサイト内で空き家の所在地にある物件の予約情報を調べてみることです。

airbnbのURLからは、エリアごとのホスト収入の相場を調べられます。

周辺にライバル物件がほとんどない場所であれば、かえってニーズを独占できる可能性も。

物件が過剰になり、予約が取りにくいエリアもあるので注意が必要です。

状態

民泊として利用するのなら、最低限人が住める状態でなければなりません。

具体的には、浴室とトイレはどの物件でも必要です。

日本人以外それほどバスタブに入りたがらないので、浴槽のないシャワーブースを設置する人もいます。

水漏れがあるなど水回り設備に不具合がある場合は、修理しておきましょう。

キッチンがあるに越したことはありませんが、なくてもさほど問題ありません。

壁紙やフローリングがあまりに傷んでいる場合は、リフォームを検討してもよいでしょう。

施工業者や使用する資材にもよりますが、ビニールクロスやクッションフロアの張替えはそれほど費用がかかりません。

これらの工事をすると、部屋全体の印象がガラリと変わります。

ただし、新品同様でなくても値段が安ければ気にしない人も多くいます。

費用対効果を考えることが大切。

もちろん清潔感は必要なので、清掃はきっちりとしておきましょう。

海外からの旅行客には、「いつも通りベッドで寝たい」という人もいれば、「せっかく日本に来たから布団で寝たい」という人も。

設置する家具は、スペースや費用、部屋の雰囲気を考慮して選びましょう。

「コスパ重視」「おしゃれな雰囲気」「伝統的な日本家屋」など、コンセプトを決めておくとお部屋の雰囲気がブレにくくなります。

写真の雰囲気で予約率が大きく変わるため、他の物件を参考にしながら撮り方を工夫しましょう。

コミュニケーション

「民泊に興味はあるけど、英語なんて使えない!」「海外旅行客とのコミュニケーションなんて無理」。

そう思う方も多いですよね。

しかし、それほど心配はありません。

物件の管理を代行してくれる管理業者が多数あるためです。

「顧客対応」「清掃」「洗濯」「トラブル対応」「鍵の受け渡し」など、サービス内容によって利用料金が変わってきます。

「清掃のみ」「メールのやり取りのみ」といった依頼方法を用意している業者が多いようです。

顧客向けのマニュアル作りや、内装・家具類の準備まで一括して依頼できるところも。

ただしそれらを依頼すると初期投資が大きくなってリスクを抱えてしまいます。

自分でできそうな部分は、無理に依頼する必要はありません。

まとめ

賛否両論のある民泊新法ですが、空き家をお持ちの方にとっては大きなチャンスです。

維持費がかかるだけだった物件が、うまく運用できれば金の卵となるかもしれません。

民泊として空き家を活用するなら、リフォームなどの整備が必要になるケースも。

遊休資産活用の新たな選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。

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