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ハウス・リースバックとリバースモーゲージの違いとは

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投稿日:2016年12月29日 更新日:

今の自宅を担保にして老後の資金を調達できるローン商品がリバースモーゲージで、日本における歴史は30年間を超えています。

持ち家という資産を保有している高齢者のために作られた制度となっており、自宅を手放すことなく資産価値を活かしてお金を借りられるのです。

以下ではリバースモーゲージとハウスリースバックの違いをご紹介しております。

なお、売却資金に制限をかけられることなく利用したい!という方には「ハウスリースバック」がオススメとなっています。


リバースモーゲージの仕組みとは

  1. 持ち家を担保としてメガバンクを中心とする銀行から融資を受ける
  2. 毎年一定額が融資される年金方式と、まとめて融資を受ける一括融資方式、決められた金額の範囲内で受け取る随時融資方式の3種類から選択する
  3. まとまったお金が必要となることが多い有料老人ホームの入居費用などに使われる
  4. 金融機関から借りたお金は死亡時に自宅を売却することで一括返済できる

日本では1981年から取り入れられた制度ですが、アメリカでは1960年代と50年以上も昔から導入されています。

リバースモーゲージのメリットは?

リバースモーゲージを利用することでどんなメリットが得られるのか見ていきましょう。

  • 銀行の融資は65歳以上は利用できないので数少ない高齢者向けの融資サービス
  • 自らの資産を元にして慣れ親しんだ自宅で最期の時を迎えられる
  • 年金による生活をしていても担保となる物件があれば同じように融資を受けられる

2015年に三井住友銀行が取り扱いを始めたことにより、リバースモーゲージは人々の間でも認知されるようになりました。

ハウス・リースバックとリバースモーゲージの違いは?

高齢者向けのサービスとしてハウス・リースバックとリバースモーゲージは似ており、持ち家に住み続けられることで同じシステムだと勘違いしている方はいます。

確かに、自宅を使って資金を獲得するという点では一緒ですが、根本的な仕組みは大きく異なるのです。

そこで、以下では2つのサービスにどのような違いがあるのかチェックしておきましょう。

獲得した資金の利用用途が異なる

ハウス・リースバックとリバースモーゲージでは、獲得した資金の利用用途に違いがあります。

ハウス・リースバック

  • 使用用途に一切の制限がない
  • 生活費や娯楽費用など自由
  • 事業のスタート資金に費やすことも可能

リバースモーゲージ

  • 後の生活資金
  • バリアフリーなど自宅のリフォーム
  • 老人ホームへの入居費用
  • 高齢者向け賃貸住宅の入居費用
  • 入院時の医療費

このように、リバースモーゲージでは使用用途が限られており、全ての資金を自由に使えるというわけではありません。

金融機関への借り入れの返済などに充てることもできますが、「○○はNG」という幾らかの制限があります。

その点、ハウス・リースバックは一切の制限がないので、売却して得た資金を自由に使って老後の生活をゆとりのあるものへと変えていけるのです。

売却資金は現金で一括払いしてくれますし、半分ずつに分けたりとお客様の要望へと応えてくれます。

リバースモーゲージのデメリットを補ったサービスがハウス・リースバックなので、資金調達を考えている方はハウスドゥ!へと相談してみてください。


年齢制限が異なる

リバースモーゲージは原則的に55歳~65歳以上と年齢制限が設定されているのに対して、ハウス・リースバックでは特に設定されていません。

物件さえ持っていれば20代や30代といった若者でもハウス・リースバックで売却し、リース契約を結びながら今の自宅へと住んで事業のスタート資金に充てることができます。

起業家の誰もが良いスタートを切りたいと考えているはずですが、審査に通らなければ金融機関から融資を受けることはできないのです。

そのため、年齢制限のないハウス・リースバックを活用し、当面の資金を獲得するのは選択肢の一つなのではないでしょうか。

また、リバースモーゲージには年齢以外にも以下のような制限があります。

  • 戸建住宅の評価額の5割~8割の範囲内が上限
  • 一人住まいか夫婦住まいでなければならない
  • 既に借り入れがあれば不可の可能性が高い
  • 「配偶者が連帯保証人」「法定相続人の承諾が必要」

リバースモーゲージは対象が個人というのも特徴の一つですが、ハウス・リースバックは個人でも法人でも利用可能です。

対象の物件が異なる

一概には説明できませんが、多くの金融機関ではリバースモーゲージを利用するに当たって一戸建てのみと条件を定めています。

古くから日本で取り入れられている制度でも、マンションやアパートを担保として利用できる金融機関は以下の4つです。

  • みずほ銀行(東京・神奈川・千葉・埼玉)
  • 東京スター銀行(上記に加えて大阪・京都)
  • 東京都民銀行(東京・神奈川・千葉・埼玉)
  • 西日本シティ銀行(九州地区)

このように対象となる場所も限られており、マンションやアパートは所有できている土地の面積が狭くて評価額が低くなるからこそリバースモーゲージの取り扱いが少ないのかもしれません。

一方で、ハウス・リースバックには土地の制限がなく、一戸建て以外にもマンションやアパート、工場や事務所も可能。

対象物件が幅広いからこそ少しずつ人々の間にハウス・リースバックというサービスが定着しています。

所有権が異なる

物件を売却して資金を獲得する仕組みは一緒でも所有権が異なります。

  • リバースモーゲージ⇒お客様
  • ハウス・リースバック⇒ハウスドゥ!

つまり、ハウス・リースバックでは所有権を手放さなければならず、あくまでも家賃を支払って賃貸を借りているようなイメージです。
しかし、半年間という期間が過ぎた後に買い戻すことはできます。

3年間に1回のペースで契約の更新が行われるので、リース契約を続けるのか再度購入するのか将来を見据えてご家族と話し合ってみてください。

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