空き家の相続

土地を貸す際には、用途と期限を決めて貸すようにしましょう

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投稿日:2017年3月24日 更新日:

賃貸の対象というと、マンションや一戸建て住宅などの建物を連想する方が多いのではないでしょうか。

しかし実は、ニーズさえあれば土地だけでも十分に賃貸借の対象となり得ます。

ただし、土地の賃貸には建物のケースと異なる注意が必要です。

こちらでは、その注意点をご紹介していきます。

用途に合わせた契約内容を

建物を賃貸に出す場合、その建物が住宅であればほとんどが住居として貸し出すことになります。

しかし土地を貸し出す場合は、用途が建物に限定されません。

そのため、実にさまざまな用途が想定されることになります。

トラブルを防ぐため、相手の用途に合わせた契約内容を締結するようにしましょう。

住宅を建てる場合

貸した土地に相手が住宅を建てる場合、「一般定期借地権」の契約を結びます。

借地権とは、土地を借主が使用できる権利です。

その中の一般定期借地権は、借地権の存続期間を50年以上に設定する代わりに、期間満了後は更新や期間延長をしなくてよいという契約形態です。

所有者は毎月地代収入を得られて、期間満了時には更地の状態の土地を返還してもらうことができます。

契約締結時に入れてもらう保証金は無利息の預り金であり、課税対象となりません。

もちろん期間満了時には返還する必要がありますが、期間が十分に残っていれば相続税の納税資金に充てることも可能です。

相続した土地の所有権を保持したまま、相続税をまかないたい人にも有効な方法ですね。

借りる立場の人は土地を購入する場合よりも金銭的負担を抑えながら、自分の家を建てることができます。

一般定期借地権を設定する場合、できるだけ公証役場で公正証書を作成しましょう。

書面で契約内容が確認できればよいのですが、長期にわたる契約なので、公正証書を作成したほうが安心です。

「契約を更新しない」「建物を再建築しても存続期間を延長しない」「建物買取請求権を行使しない」という、3つの特約を付与します。

事業をする場合

貸した土地を使って相手が事業をする場合、「事業用定期借地権」を設定します。

これは、文字通り土地を事業に使う場合の借地権です。

一般定期借地権と同じように賃貸収入が継続して得られます。

事業用定期借地権の要件は、次の3つです。

  • 借地権の存続期間を「10年以上30年未満」もしくは「30年以上50年未満」に設定
  • 借地上の建物を事業用に限定(居住用を除く)
  • 公正証書による契約

期間満了後は、更地に戻して貸主に返還してもらえます。

借地権の存続期間 10年以上30年未満 30年以上50年未満
契約の更新 なし あり※特約で「なし」と定めることは可能
借地人による建物買取請求
契約締結時の書面 公正証書による

50年以上の長期間のみとなる一般定期借地権に比べ、30年未満の中期的な土地活用が可能です。

「子どもが成長したら家を建てるだろうから、それまでは賃貸に出したい」。

事業用定期借地権なら、そのようにライフプランに合わせた賃貸借計画を組むこともできます。

ただし、事業用定期借地権は必ず公正証書によって設定してください。

そうでない場合、理由にかかわらず「普通借地権」として扱われることになります。

普通借地権は期間満了後も、正当な理由がない限り契約更新を拒否できません。

自分の土地なのに、手も足も出ない。

そんな事態を招かないよう、ご注意ください。

アパートやマンションを建てる場合

アパートやマンションといった賃貸用の住宅を建てるなら、「建物譲渡特約付借地権」を設定します。

存続期間が30年以上で、期間満了後は貸主が借主から建物を買い取ることで借地権が消滅します、

借地権を設定後、業者が建物を建築して借地人に販売。

借地人は30年間の土地利用権を取得し、一時金として保証金を支払います。

また、毎月の地代を支払っていきます。

建物譲渡特約の設定方法は、次の2種類です。

確定期限付売買契約 契約満了日を30年後以降にあらかじめ設定しておき、その日に買取を実行する契約形態です。借地契約とその際の売買契約を同時に締結します。
売買予約契約 30年後以降に建物の買取を行うことだけを決めておき、明確な日付は設定しない契約形態です。借地契約と同時に、この売買予約契約を締結します。

いずれにしてもこの契約形態なら、初期投資なしで建物の所有権を得ることができます。

買い取った時点で入居者がいれば、家賃収入を引き続き得ることも可能です。

オフィスビルや貸店舗、社宅などを建てる場合にも活用できる契約形態です。

まとめ

ここでご紹介したように、土地を貸す際の契約形態にはさまざまなものがあります。

あらかじめ知らなかったばかりに、自分の土地なのに一切利用できなくなった。

そんな人も実際にいるので、注意が必要です。

用地や期限を定めておけば、それほど心配する必要はありません。

所有している土地をしっかりと活用し、収益につなげましょう。

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